了解山東半島樓市
從關(guān)注「半島樓評」開始
正文3497字，預(yù)計(jì)閱讀時間：5分鐘
文/觀察員老王
青島這座特別的城市，樓盤分化多是因?yàn)榈囟?。換句話說，有一些占據(jù)稀缺地段的樓盤，即使產(chǎn)品力差一些，價格高一些，只要開發(fā)商制定出理性的銷售策略，踩準(zhǔn)了市場的步點(diǎn)，同樣可以賣得不錯。
然而，有些樓盤，占據(jù)了青島最好的位置，擁有著得天獨(dú)厚的資源，房子也賣了一些，可總體來說不盡人意，在市場寒冬到來時，只能降價賣房。
今天，我們就來盤點(diǎn)一下這些開發(fā)商。當(dāng)然，我相信文章肯定會有很大的爭議，因?yàn)橛行┤藭f了：這些樓盤都考了五六十分了，還有一大批20、30分的樓盤呢！
問題是：他們應(yīng)該“考”這點(diǎn)嗎？
1
金沙樂府
作為M1號線上，距離主城最近的一個地鐵盤，在市南老城區(qū)許久沒有新盤供應(yīng)的情況下，金沙樂府擁有著很好的牌面，如果當(dāng)年當(dāng)年的定價與品質(zhì)相符合，那么這個盤在2020年-2021年應(yīng)該有一個很不錯的銷售業(yè)績。
然而，金沙樂府的開發(fā)商卻擁有著復(fù)雜市場上少有的迷之自信：旁邊魯信一直不降價賣得也很好，我為什么不能？
魯信？那是什么檔次，什么口碑的開發(fā)商？這就好比香格里拉旁邊的烤肉自助，和五星級酒店你有可比性嗎？
開始老板還有點(diǎn)錢拖得起，但是根據(jù)半島記者的調(diào)查，開發(fā)商官司纏身，金沙樂府B區(qū)工程總承包青島海川建設(shè)集團(tuán)有限公司帶工人自2020年10月份進(jìn)場施工，到了去年6月份的付款節(jié)點(diǎn)并沒有如數(shù)支付工程款，現(xiàn)在已經(jīng)撤場了。
現(xiàn)在這房子也開始大幅降價了，甚至號稱一套房子降了四五十萬，只是你敢買嗎？
2
華潤靈山灣悅府
說實(shí)話，隔壁小開發(fā)商為了保命降價可以理解，但是華潤靈山灣悅府這個原本體量就不大的的盤，在靈山灣核心區(qū)降價，實(shí)在讓人有些唏噓。
在青島最紅的靈山灣板塊，擁有無敵的海景資源，央企品牌+名校的雙加持，產(chǎn)品做得也很不錯。當(dāng)年1.6萬元/平方米起的首開價格，老王認(rèn)為真心不貴。這個產(chǎn)品如果2018年的這時候開盤，我相信營銷中心門口的小路一定能堵癱了。
然而，在它開盤后老王去現(xiàn)場看，三棟首開樓座沒有一個“紅標(biāo)”，私下問了一下銷售狀況，與老王的估計(jì)相差不大。問題，可能就是“顏值”足夠，但少了那么一點(diǎn)實(shí)用價值的挖掘。說白了，這是瞄著北京客戶和主城外溢投資的產(chǎn)品，太依靠外圍市場的拉動，所以遇到了目前的困境。
個人覺得，產(chǎn)品沒問題，作為一家央企，應(yīng)該拿出一點(diǎn)買現(xiàn)房的魄力來，現(xiàn)在賣得一般也不要緊，相信這個板塊總有春暖花開的一天。
3
中交山海大觀
這個占據(jù)了靈山灣核心地段的樓盤，2021年末開盤的時候，那也是自信滿滿。從牌面上看，確實(shí)有自信的理由：
地鐵，有！
名校，有！
商業(yè)茂，有！
央企的安全性，有！
問題在于3.8的容積率，雖然海信靈山灣也是高層，但是一圈高層中間是一個巨大的花園，但是山海大觀一圈高層里面圍的是小高層，綠化率只有27%，居住舒適感不會太好。在產(chǎn)品有短板的情況下，高價開盤，自然逃不了灰溜溜打折的命運(yùn)。
4
七色堇
誰能想到，在新都心最火的年份里，在保利、和達(dá)們大賣的版塊里，一個緊靠地鐵線、自帶商業(yè)綜合體的205戶迷你盤，竟然會賣出爛尾行情？
這一產(chǎn)品，如果交到保利或者卓越這些品牌開發(fā)商手里，銷售周期或許也就是兩三個月的事兒，平臺公司操盤，可以說什么都不行。
現(xiàn)在有了新開發(fā)商接盤，看看有沒有什么改觀吧。
5
國泰華府
相比即墨、膠州，國泰華府算是賣得很好的樓盤。但是比比遠(yuǎn)洋·萬和城、大云谷·金茂府、金地·華章這些樓盤，這個盤到目前為止很難說成功。
看一下網(wǎng)簽，真就是王小二過年，一年不如一年。
業(yè)主圈層不夠純粹、園林綠化無亮點(diǎn)、物業(yè)相對一般這些缺點(diǎn)都擺在這，對于挑剔的中產(chǎn)來說都是不可忽略的問題。
但是，如果你把戶型搞好，把價格定好，作為浮山后唯一的毛坯房，還是有機(jī)會的。
遺憾的是，這兩點(diǎn)都沒做好，其中戶型是比價格更大的硬傷。
所以，現(xiàn)在的降價，也許在開盤那一天就已經(jīng)注定。
6
海尚府
海尚府這個盤，你說他賣得不好，很多人肯定會拿網(wǎng)簽來打我的臉。數(shù)據(jù)真的還不錯，在這個大廠工作區(qū)內(nèi)，有些不差錢的人，就圖個離單位近，這個很正常。
可是后面那些高層啊，賣得究竟怎樣，我想業(yè)內(nèi)人也都知道個大概。
還是那句話就這一腳嶗山、一腳李滄的地段，到了上下班時間堵死，憑什么賣得比浮山后還貴？
看看這些盤你會明白，不論是什么救市大招之下，青島不是一個可以任性的市場了。沒有產(chǎn)品力，沒有性價比，沒有一個接地氣的營銷策略，會很難。
總結(jié)有不全面之處，還希望廣大讀者朋友多多補(bǔ)充。
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