每個行業(yè)都有大神級的人物存在，投資界首推巴菲特，一頓午餐能拍賣到456萬美元（2019年），按照中國投資大師段永平的原話，拍下午餐權，是為了向心中的投資偶像表達敬意，何況同去的天才少年黃崢，一頓飯功夫就學到了獨孤九劍，回國創(chuàng)辦了拼多多，高歌猛進，2022年以113億美元財富位列福布斯財富榜第173位。
在地產界，大神非李嘉誠莫屬，從一個為避戰(zhàn)亂而寄居香港、輟學做學徒的窮小子，艱苦創(chuàng)業(yè)，最終登榜福布斯，以360億美元位列香港首富。李大神最著名的論斷莫過于那一句“決定房地產的三要素：地段、地段和地段”。
從此，房地產從業(yè)者將李大神的地段論奉為圭臬，一切唯地段論，地無分南北，城無論大小，好地段都能拍出天價，且逐年攀升，有例為證，2016年，剛剛將總部搬遷至上海的地產黑馬融信在龍湖、世茂、金茂、融創(chuàng)等一眾大牌房企中殺出重圍，以110.1億元的價格、溢價139%競得靜安區(qū)中興路地塊，樓板價達100315元/平米，成為當時全國單價“地王”，轟動一時。
無獨有偶，2020年2月20日，上海徐匯黃浦江沿岸黃金地段28個地塊，經過上百輪的激烈競逐，最終以310.5億元成交，被香港怡和集團收入囊中，創(chuàng)下中國土拍總價地王，再次印證了寸土寸金的老話說。
讀者不免疑問，什么樣的地段能拍出如此高價？判斷好地段的標準有哪些？市場上是否充斥了太多的自賣自夸？如何辨別自賣自夸？
筆者認為，判斷好地段，辨別是否自賣自夸，需要裝一個透視鏡，從以下四個角度來看，必能去偽存真，去蕪存精。
透視角度一：綠水青山，自然環(huán)境好
仁者樂山，智者樂水，古代賢哲早就發(fā)現(xiàn)了這一規(guī)律，以至于山清水秀處必是繁華所在，南宋詞人柳永《望海潮》中曾這樣形容杭州：東南形勝，三吳都會，錢塘自古繁華。煙柳畫橋，風簾翠幕，參差十萬人家。短短幾句，就描繪了一個有山有水有橋有樹、遠景近畫人來人往的繁華都市。
試想，若是沒有西湖、錢塘江和群山環(huán)抱，杭州能繁華依舊否？必不能也！
從秦朝定都長安，到元明清三朝定都北京，中華民族幾千年發(fā)展史，處處寫滿了依山而居、逐水而居的故事，長安、洛陽、南京、揚州、開封、蘇杭、北京，凡是國都，甚或是繁華都市，必定是山環(huán)水抱，景色宜人。
所以，看一個地段好不好，先看自然環(huán)境好不好。
透視角度二：符合城市發(fā)展大勢
1990年，鄧公南下視察上海，浦東新區(qū)開發(fā)正式啟動。彼時的浦東，面朝繁華外灘，背靠浩瀚大海，一年四季海風吹，遍地農田鹽堿地，以至于當?shù)匕傩锗椭员?，寧?span id="y5cu5r1" class="candidate-entity-word" data-gid="16950038" qid="6595515692550739203" mention-index="0">浦西一張床，不要浦東一套房。
背離了城市發(fā)展大勢的人，必定會因城市的日新月異而錯愕不已，2005年，浦東陸家嘴濱江大道的豪宅湯臣一品，以單價11萬/平米開始發(fā)售，創(chuàng)造了中國豪宅的天價，而目前最新成交數(shù)據(jù)顯示，該項目整體成交價已高達27萬元/平米，如今浦西一套房，已不抵浦東一張床。
經過了二十年的高速發(fā)展，絕大多數(shù)城市都已完成了更新?lián)Q代，城市新區(qū)發(fā)展如火如荼。當初遠離老城區(qū)，諸多不便，如今成了炙手可熱的香餑餑，環(huán)境越來越好，配套越來越多，學校、醫(yī)院、商場、公園、休閑娛樂中心，應有盡有，自然地價、房價也屢創(chuàng)新高，甚至高不可攀。
所以，看一個地段好不好，再看是否符合城市發(fā)展大勢。
透視角度三：毗鄰主干道，交通便捷。
話說北京有兩個笑話，一則說請客吃飯，能赴宴就夠朋友，因為路上堵車倆小時還是仨小時，全靠運氣；二則說從北京西三環(huán)開車去東三環(huán)，怎么走最快？網友支招：上高速，繞天津?！笆锥隆敝矗梢娨话?。
然而，堵車絕不是北京獨有，全國大中城市無一不堵，有的甚至是無時不堵、無處不堵。當然，這跟機動車數(shù)量的快速增長密切相關，同時跟城市規(guī)劃更是脫不了干系。如今，但凡人口過百萬的城市，都在大力興建CBD，CBD是何方神圣？中央商務區(qū)是也！
作為一個城市最繁華、最具現(xiàn)代氣息、年輕人扎堆消費、車流量最大的商業(yè)中心區(qū)域，交通體系設計尤為重要，然而，小街區(qū)、不對稱雙向三車道、地下環(huán)路等新潮設計讓CBD徹底變成ZBD（走不動）。那些位于CBD深處、遠離主干道的地方，往往成為堵車重災區(qū)。市政干道設計與地下車庫出入口設計不配套，或高架快速路匝道設計不合理，已經成為各大城市的交通頑疾，正所謂開車易，停車難，上高架易，下高架難。
那什么樣的交通才算便捷？需滿足四個臨近，四個隨時---
臨近主干道，隨時出入車庫；臨近高架快速路，隨時上下；臨近高速收費站，隨時切入圍高速，機場、高鐵站，都在半小時車程；臨近地鐵站，員工隨時切換工作與生活狀態(tài)。
所以，看一個地段好不好，第三要看交通是否便捷。
透視角度四：周圍配套完善，工作生活兩不誤。
有個段子說，現(xiàn)代寫字樓里格子間的青年男女自我感覺良好，喝咖啡，吃洋餐，說話夾帶幾個英文單詞，認為已經實現(xiàn)了階層躍升，成了都市白領甚或金領，其實不然，格子間的白領跟父母在紡織廠踩縫紉機區(qū)別不大，甚至還不如父母這一輩，畢竟父母下了班，路過農貿市場順手就把菜買了，又新鮮又便宜，還不耽誤到學校把孩子接上。小白領們下了班，除了冰箱里上周末集中采購的凍肉凍魚和沙拉醬，餐桌上著實乏善可陳，至于接送孩子上學，要不是父母來幫忙，恐怕就得靠全職媽媽了，可巨額房貸在身，又怎么敢輕易做全職媽媽？
但是，如果地段夠好，生鮮超市就在樓下，學校就在家門口，附近一兩公里便是三甲醫(yī)院，方圓百畝的公園如果一顆綠珍珠般鋪陳在社區(qū)不遠處，年輕人下了班一樣可以逛逛超市，買到當天的新鮮瓜果蔬菜；或者去四點半學校把孩子接回家，晚飯后全家人一起去公園散步，如此這般，豈不美好？
更有甚者，這是一個超級大的城市綜合體，或者一個產業(yè)園，里面有鱗次櫛比的辦公樓，有大型社區(qū)，有K12一站式學校，還有購物中心和三甲醫(yī)院。在這里，無論生活還是工作，是不是可以很好兼顧？
所以說，看一個地段好不好，第四是要看配套是否齊全。
那么，問題來了，在濟南，哪里能同時滿足這四個條件呢？
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