中國(guó)什么東西最貴？我想絕大部分民眾給出的答案均指向住房，一線(xiàn)城市像樣點(diǎn)的房子動(dòng)輒上千萬(wàn)元，二、三線(xiàn)城市4、5百萬(wàn)元的房子不少，普通家庭集三代人之力才能買(mǎi)下一套，網(wǎng)上到處是關(guān)于房?jī)r(jià)的吐槽話(huà)題，由此可見(jiàn)中國(guó)老百姓被高房?jī)r(jià)壓得有多難受。
更重要的是高房?jī)r(jià)早已不只是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而是社會(huì)問(wèn)題了，年輕人因?yàn)榉孔犹F結(jié)不起婚，好不容易貸款買(mǎi)了房，月供消耗了大部分工資，剩下的錢(qián)養(yǎng)活自己就不錯(cuò)了，根本不敢生育、也不愿意生育。
低生育意愿導(dǎo)致中國(guó)的生育率逐年下降，2020年我國(guó)的總和生育率為1.3，在國(guó)際上屬于較低水平，隨之而來(lái)的是越來(lái)越突出的老齡化問(wèn)題，這些最終都會(huì)反映的經(jīng)濟(jì)上去，沒(méi)有足夠的年輕人創(chuàng)造財(cái)富還怎么發(fā)展經(jīng)濟(jì)呢？
為了提高年輕人的生育意愿，減輕與住房有關(guān)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)成為了重中之重，而控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、解決城市人口居住問(wèn)題是關(guān)鍵。
這幾年國(guó)家提出了“房住不炒”、“租購(gòu)并舉”等大原則并通過(guò)具體措施落實(shí)到了執(zhí)行層面，尤其從去年開(kāi)始我們的樓市調(diào)控重點(diǎn)由限購(gòu)、限售等市場(chǎng)政策變成了去杠桿、減負(fù)債等信貸政策。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年8月全國(guó)70大城市新建商品房住宅情況變化表顯示70個(gè)公布城市中的49個(gè)8月均價(jià)同比去年下降，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降的城市多達(dá)61個(gè)。
以信貸政策為主的樓市調(diào)控取得階段性成果，事實(shí)上市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道已經(jīng)有了預(yù)期，今年以來(lái)的樓市量?jī)r(jià)齊跌。
不過(guò)，樓市去杠桿也引發(fā)了其它問(wèn)題，最典型的是房企現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致出現(xiàn)了越來(lái)越多的爛尾樓，買(mǎi)了期房的購(gòu)房者付出了慘痛的代價(jià)，更有甚者，首付付了、貸款開(kāi)始還了，可房子卻不知何時(shí)才能拿到。
此外，房企們的供應(yīng)商日子也很難過(guò)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)支付貨款傳導(dǎo)至供應(yīng)商，規(guī)模較小的供應(yīng)商甚至因現(xiàn)金流短缺已經(jīng)到了瀕臨破產(chǎn)的地步。
長(zhǎng)此以往樓市可能會(huì)硬著陸，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)很多，金融系統(tǒng)會(huì)因?yàn)橛仓懺馐軟_擊、失業(yè)率提高、地方政府因土地賣(mài)不出去導(dǎo)致財(cái)政資金不足，潛在風(fēng)險(xiǎn)較大。
當(dāng)然，樓市調(diào)控不能半途而廢，絕不能走“漲價(jià)去庫(kù)存”的老路。
不調(diào)控不行，調(diào)控有硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，如何實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸成為各地政府面臨的最大問(wèn)題，但說(shuō)實(shí)話(huà)辦法不多。
常規(guī)做法是城投買(mǎi)地托舉土地市場(chǎng)，維持虛假繁榮，但這么做無(wú)疑是飲鴆止渴，將問(wèn)題強(qiáng)行往后拖，風(fēng)險(xiǎn)積累到一定程度后一旦爆發(fā)殺傷力更大。
為了避免風(fēng)險(xiǎn)積累，財(cái)政部于近期發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理 嚴(yán)控一般性支出的通知》，通知的第八點(diǎn)提到“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。”
矛頭直指城投公司，“嚴(yán)禁”二字意味著城投拿地托底土地市場(chǎng)的招數(shù)怕是無(wú)法繼續(xù)用下去了。
樓市調(diào)控仿佛進(jìn)入了死胡同，難道沒(méi)有兩全之策？并非如此。
近期，蘇州政府?dāng)M回購(gòu)1萬(wàn)套住房的消息震動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，除蘇州外西安、鄭州、湖州、濟(jì)南、武漢等地方政府已公開(kāi)發(fā)文將回購(gòu)市場(chǎng)存量商品房，上層并沒(méi)有禁止地方政府回購(gòu)住房，因此可以基本判斷未來(lái)將會(huì)有更多地方加入到回購(gòu)的行列中去。
政府接盤(pán)新建商品房對(duì)于地產(chǎn)軟著陸有用嗎？在我看來(lái)這種方式既解決了房子賣(mài)不出去的問(wèn)題，又符合“租購(gòu)并舉”的大原則，是樓市軟著陸的重要措施，原因如下。
第一，政府回購(gòu)新房后是當(dāng)作保障性住房或者青年人才公寓使用的。解決年輕人“住不起”的問(wèn)題除了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲外還要發(fā)揮租房市場(chǎng)的作用。
租房分成兩種，一是按照市場(chǎng)價(jià)支付租金后取得房屋使用權(quán)；二是由政府主導(dǎo)，通過(guò)補(bǔ)貼或者提供其它服務(wù)為經(jīng)濟(jì)收入較低者提供性?xún)r(jià)比更高的住房租賃服務(wù)。
前者已經(jīng)形成了較為成熟的租房市場(chǎng)，后者需要大力開(kāi)拓，也是“租購(gòu)并舉”原則的落地。
建新房子費(fèi)時(shí)、費(fèi)力，浪費(fèi)資源，不如用好現(xiàn)有資源，將市場(chǎng)上賣(mài)不動(dòng)的新房買(mǎi)進(jìn)來(lái)后作為保障性租房出租給需要的人。
第二，開(kāi)發(fā)商資金緊張的原因之一是樓市蕭條，沒(méi)人買(mǎi)房子導(dǎo)致回款困難，爛尾樓、銀行壞賬等硬著陸風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。
政府出手回購(gòu)新房解決了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿到房款后有錢(qián)支付給建筑商，爛尾樓得以復(fù)工，保交樓任務(wù)也就能順利完成了。
地方政府回購(gòu)住房同時(shí)解決了買(mǎi)了房拿不到房和沒(méi)錢(qián)買(mǎi)兩種不同類(lèi)型的居住困難問(wèn)題，既能防止樓市硬著陸又能降低居住成本。
當(dāng)然，回購(gòu)住房也存在一些障礙，最大的問(wèn)題莫過(guò)于回購(gòu)新房的錢(qián)從哪里來(lái)了。
蘇州的財(cái)政收入高，政府有錢(qián)，負(fù)擔(dān)得起1萬(wàn)套住房的價(jià)款，可其它地區(qū)就不一定了，沒(méi)有多余資金如何回購(gòu)新房呢？
原本可以通過(guò)借款解決，但目前調(diào)控的重點(diǎn)是降負(fù)債、去杠桿，不太可能增加負(fù)債，錢(qián)從哪里來(lái)呢？
保障房REITS基金可能是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
很多人覺(jué)得現(xiàn)在沒(méi)有什么好的投資渠道，銀行存款利率越來(lái)越低，理財(cái)產(chǎn)品收益率沒(méi)有以前那么穩(wěn)定了、說(shuō)不定還會(huì)虧損，股市、基金等高風(fēng)險(xiǎn)投資渠道更是不敢隨便參與，REITS基金是穩(wěn)健性理財(cái)者的備選方案。
REITS基金向公眾融資，籌資完成后買(mǎi)下新房外租，投資者每年獲得的收益是租房者支付的租金，購(gòu)買(mǎi)REITS基金相當(dāng)于投資房地產(chǎn)做房東，目前市場(chǎng)上已經(jīng)有一只保障性住房的REITS基金，今后這種類(lèi)型的品種必然會(huì)越來(lái)越多。
REITS基金將回購(gòu)住房所需要的錢(qián)與投資者對(duì)理財(cái)?shù)男枨笃ヅ淞似饋?lái)，可以為地方政府回購(gòu)新房解決資金來(lái)源問(wèn)題。
方法都有了，就看各地如何實(shí)施了。
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