頂著老韭菜的一片罵聲，央媽終于對(duì)LPR動(dòng)手了。
早上9：15，意外驚喜，央行宣布5年期LPR，從4.6%降至4.45%，降息15個(gè)基點(diǎn)。
算上周末的“首套房貸利率下限減20個(gè)基點(diǎn)”，目前房貸利率最低可做到4.25%了。
4.25%，這幾乎是歷史最低的房貸利率了，比：
1997年亞洲金融危機(jī)；
2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機(jī)；
2008年次貸危機(jī)；
2020年疫情全球爆發(fā)；
都要低。
媽媽突然對(duì)你很好，幸福真的來(lái)敲門？不知道發(fā)生了什么大事。
但，總感覺(jué)有不好的事情發(fā)生，今天地產(chǎn)股的表現(xiàn)足以說(shuō)明了市場(chǎng)這個(gè)強(qiáng)烈的情緒。
資本總是敏感而多疑。 最擔(dān)心的事情發(fā)生了！房貸史詩(shī)級(jí)降息，地產(chǎn)股卻暴跌
事實(shí)上，近期國(guó)家公布的4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，形勢(shì)并不樂(lè)觀。
- 4月消費(fèi)同比-11.1%，前值-3.5%，社會(huì)消費(fèi)欲望進(jìn)一步降低；
- 4月投資同比-10.07%，前值-2.39%，市場(chǎng)投資預(yù)期持續(xù)衰弱；
- 4月失業(yè)率6.1%，前值5.8%，就業(yè)問(wèn)題進(jìn)一步嚴(yán)峻；
- 4月社融同比增速10.2%，已經(jīng)跌破近3年平均線，社融躺平，經(jīng)濟(jì)面臨持續(xù)下行壓力。
當(dāng)我們將這些數(shù)據(jù)再拆分來(lái)看時(shí)，竟發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的秘密：
救地產(chǎn)，才能救經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為拖累影響經(jīng)濟(jì)回暖的主要因素。
|數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
2021年上半年，靠著出口和地產(chǎn)投資為經(jīng)濟(jì)造血；下半年地產(chǎn)趴下，只剩出口在苦苦支撐。
2022年上半年，國(guó)際局勢(shì)日益緊張、地緣沖突加劇、疫情反復(fù)，消費(fèi)和出口也撐不下去了，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎——地產(chǎn)更是崩潰式下滑。
對(duì)癥下藥的邏輯下，為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，也只能從最糟糕的樓市開(kāi)始救贖。
不過(guò)，現(xiàn)在我們面臨著另外更重要的問(wèn)題：
樓市好轉(zhuǎn)的核心，在于購(gòu)買力，在于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)和收入有良好的預(yù)期。
沒(méi)有足夠購(gòu)買力的市場(chǎng)，是無(wú)根之萍。
|圖源：視覺(jué)中國(guó)（已獲得授權(quán)）
但是，只要調(diào)控＋降息就能夠催生購(gòu)買力嗎？
這兩天，阿里傳出裁員，騰訊傳出幾乎裁撤整個(gè)體育部門...
放水是當(dāng)下的趨勢(shì)，但還需要有人接得住才行。
之前我們說(shuō)過(guò)，市面上的錢其實(shí)已經(jīng)足有充裕，只不過(guò)裁員大潮下剛需是真沒(méi)錢，改善客不敢貸款，投資客預(yù)期看衰，導(dǎo)致這些錢一直躺在銀行里，花不出去...
當(dāng)務(wù)之急，修復(fù)信心才是重中之重。
救市已經(jīng)刻不容緩的時(shí)刻。
所以，在本周國(guó)常會(huì)上，總理提出“新舉措能用盡用，5月能出盡出”。
不過(guò)，怎么救？成了一塊心病。
樓市缺乏購(gòu)買力，會(huì)不會(huì)重啟新一輪棚改舊改？
2015年那一波救市，除了降準(zhǔn)降息，還有一個(gè)特征，那就是漲價(jià)去庫(kù)存。
市場(chǎng)沒(méi)有購(gòu)買力，那就制造購(gòu)買力。
也就是在這一年，全國(guó)實(shí)施棚改三年計(jì)劃，即從2015年到2017年，各地供給要改造各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套。
大規(guī)模拆舊建新，貨幣化安置，導(dǎo)致很多當(dāng)?shù)赝林稚贤蝗欢嗔艘还P錢，而這筆錢絕大多數(shù)都涌入了當(dāng)?shù)貥鞘小?/span>
后來(lái)的故事大家也看到了，二三線城市房?jī)r(jià)猛漲。
和面，水少了，就加水；面粉少了，就加面粉。
如果重新啟動(dòng)新一輪棚改貨幣化，依我看，效果并不大。
首先，2015-2018年，三四線城市積壓的庫(kù)存到現(xiàn)在都沒(méi)辦法消化；
其次，會(huì)進(jìn)一步刺激房企債務(wù)泡沫。
全面降低融資門檻，刺激房企拿地開(kāi)發(fā)建設(shè)，但資本逐利的本性只會(huì)讓熱錢再次流入股市和樓市，制造更大的泡沫。
上一輪加杠桿的開(kāi)發(fā)商們，現(xiàn)在都還躺在ICU呢。
再放開(kāi)新一輪棚改，無(wú)疑是飲鴆止渴。
至于很多人都在問(wèn)，包括廣州、深圳、上海等一線城市，為什么還沒(méi)有放開(kāi)調(diào)控限購(gòu)。
最核心的是，一線城市不缺購(gòu)買力＋市場(chǎng)比較堅(jiān)挺，所以讓四線、三線、二線先松綁接客，讓整體市場(chǎng)供需平衡起來(lái)，不要兩極分化太嚴(yán)重。
要不然，大家都往廣州、深圳、北京擠，不是撐死就是餓死，那還得了。
樓市調(diào)控，一線城市先加碼，打個(gè)樣；樓市放松，一線城市負(fù)責(zé)斷后，收尾。
核心就是想讓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)處于一個(gè)合理的漲幅空間，畢竟大起大落很傷身。
樓市調(diào)控，關(guān)鍵在房貸。
而錢、人、地、開(kāi)發(fā)商四大要素都要松綁，才能活起來(lái)。
現(xiàn)在央媽已經(jīng)活躍在市場(chǎng)上，來(lái)回定調(diào)了，而不少城市也放開(kāi)落戶門檻；
土地市場(chǎng)，廣州會(huì)在第二批集中供地中，據(jù)說(shuō)會(huì)讓利開(kāi)發(fā)商，土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)15%，就直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。
此前，搖號(hào)之前還是需要競(jìng)自持面積，開(kāi)發(fā)商不能賣，只能自持，這無(wú)疑中增加開(kāi)發(fā)商拿地成本。
至于民企，美的、龍湖、碧桂園等優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以發(fā)債了...
我們可以預(yù)見(jiàn)，后續(xù)政策應(yīng)該還有寬松空間，驚喜還會(huì)有。
“驚喜管夠，在希望的田野上，樓市，你到是趕緊給我起來(lái)呀！”
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