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部分城區(qū)解除限購(gòu)的新政一天就撤回，新房庫(kù)存量居全國(guó)前三的武漢，在賣不動(dòng)房的情況下，為何還不大力救市？
本文由無(wú)冕財(cái)經(jīng)（wumiancaijing）原創(chuàng)發(fā)布
作者：方斯嘉
編輯：陳澗
設(shè)計(jì)：嵐昇
實(shí)習(xí)生：羅婉兒
中部第一大城，也坐不住了？
5月22日凌晨，武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)融媒體中心官方微博發(fā)布消息稱，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)的沌陽(yáng)、沌口、軍山新城區(qū)域全部解除限購(gòu)。
▲圖片截自武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)微博。
然而，一夜沸騰過(guò)后，消息被刪了。媒體在當(dāng)日致電上述城區(qū)房管局，得到回復(fù)是：“未接到放松限購(gòu)?fù)ㄖ薄?/span>
對(duì)于這場(chǎng)新政“一日游”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)論稱，“撤回自然說(shuō)明政策發(fā)布存在問(wèn)題，和政策擅自發(fā)布、政策規(guī)定過(guò)于粗糙、市場(chǎng)對(duì)于政策放松出現(xiàn)過(guò)激反應(yīng)等有關(guān)，總體上和政策發(fā)布后出現(xiàn)的新情況有關(guān)?！?/span>
需要注意的是，在今年前四個(gè)月，武漢新房交易量銳減近50%，接近腰斬。在這個(gè)當(dāng)口，武漢為何還不大膽救市？它在等待什么？
新政“一日游”，武漢樓市怎么了？
“二手的還是限購(gòu)的。5月23日開(kāi)放了一天，之后就又限購(gòu)了，但一手房還不限購(gòu)?！?月24日，武漢一位房產(chǎn)中介說(shuō)：“現(xiàn)在可以直接網(wǎng)簽，說(shuō)不定哪天就關(guān)了的，要搞就抓緊了?！?/span>
但到了5月25日，一手房就關(guān)上了“門”。
“沌口一手房現(xiàn)在限購(gòu)了。買的新房當(dāng)天認(rèn)購(gòu)當(dāng)天就把資格核查做了?！蔽錆h沌口區(qū)一位房產(chǎn)中介對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員說(shuō)。
該中介表示，房?jī)r(jià)并未聞聲而漲，但成交量高了不少，“新政開(kāi)放的首日（即5月22日），沌口新房成交了80套。”要知道，沌口所在的武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)，今年4月的總成交量，才219套。
但武漢并不是完全放棄救市。
5月21日，武漢市建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布消息稱，湖北省武漢市出臺(tái)支持剛性和改善性住房需求、加大金融支持力度等多項(xiàng)措施，促進(jìn)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
具體出臺(tái)的措施有三條：
1.對(duì)父母來(lái)漢投靠子女，或子女來(lái)漢投靠父母的本市戶籍居民家庭，除了在武漢的2套房外，可以在限購(gòu)區(qū)買多一套房；
2.“二孩或三孩”家庭，在武漢有2套房外，還可以在限購(gòu)區(qū)買多一套房；
3.針對(duì)首次購(gòu)房的剛需購(gòu)房門檻，在武漢市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限由2年調(diào)整為1年。
政策背后，是武漢一手、二手房銷售量走低。
看一組武漢房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)：
2022年1-4月,新建商品住房網(wǎng)簽銷售36639套，網(wǎng)簽銷售面積404.48萬(wàn)平方米，同比減少47.26%。
與往年四月份一手住房銷售量對(duì)比，今年成交量仍低于疫情期水平。
▲近幾年前四個(gè)月武漢新房成交情況。
2020年全年，武漢的銷售情況也并不算火熱。
當(dāng)年1-12月,武漢新建商品住房銷售202916套，銷售面積2333.8萬(wàn)平方米（其中，預(yù)簽約2724套，預(yù)簽約面積32.65萬(wàn)平方米），同比增長(zhǎng)6.3%。
此外，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，武漢、青島、沈陽(yáng)三城，截至今年4月末的狹義庫(kù)存量均超過(guò)了2000萬(wàn)平方米，位列庫(kù)存量前三。
要知道，新房銷售關(guān)乎土地出讓行情，而武漢恰恰是土地財(cái)政依賴度較高的城市。
據(jù)中指院測(cè)算，2017至2021年，武漢的土地財(cái)政依賴度約為120%，為全國(guó)第四大城市，僅次于杭州、佛山、南京。
▲圖片來(lái)自國(guó)民經(jīng)略。
轉(zhuǎn)言之，房地產(chǎn)銷售乏力，但房地產(chǎn)對(duì)武漢尤為重要。于是，官方出新政“試探”，但又不敢大力“救市”。
中部人口第一大城，為啥賣不動(dòng)房？
武漢樓市并非都是壞消息。
今年發(fā)布的《2021年武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，截至去年末，武漢全市常住人口達(dá)到1364.89萬(wàn)，較上一年增加120.12萬(wàn)人。
120.12萬(wàn)人，直接讓武漢成為2021年人口增量全國(guó)第一、全國(guó)人口第八多的城市。
新增100多萬(wàn)人，房子怎么還那么難賣？
這要考慮兩個(gè)因素。第一個(gè)，是這120萬(wàn)人，從哪里來(lái)？
湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青對(duì)媒體解釋，2020年，湖北特別是武漢曾遭遇嚴(yán)重的疫情影響，大量外出人員無(wú)法返鄂，隨后疫情蔓延至其他省份，進(jìn)一步延長(zhǎng)了這些人員的滯留。
說(shuō)白了就是，2020年的疫情讓很多武漢人滯留在外地，回不來(lái)。于是，2021年返鄉(xiāng)后，將常住人口數(shù)據(jù)推高了。
當(dāng)然，也有“后疫情時(shí)期”的政策優(yōu)勢(shì)。2021年9月，武漢將落戶幾乎降低至“零門檻”。
無(wú)論人口增量多少，都無(wú)法改變武漢是中部城市人口第一大城的事實(shí)。
那么，既然不缺“潛在客戶”，第二個(gè)考慮的問(wèn)題則是：武漢人買得起當(dāng)?shù)氐姆孔訂幔课錆h房?jī)r(jià)高嗎？
天下苦房?jī)r(jià)久矣，沒(méi)人會(huì)說(shuō)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)便宜。不過(guò)，若對(duì)比東邊的長(zhǎng)三角區(qū)域，武漢房?jī)r(jià)還真不貴。
目前，武漢中心區(qū)域的房?jī)r(jià)，基本在2萬(wàn)元/㎡以上，包括武昌、江岸、東湖高新區(qū)，均價(jià)分別在2.3萬(wàn)-2.1萬(wàn)元/㎡。周邊的洪山、漢江、硚口、漢陽(yáng)、青山基本都在1萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/㎡。
▲武漢幾大區(qū)域二手房?jī)r(jià)格，圖片來(lái)自貝殼網(wǎng)。
但問(wèn)題在于，武漢人均收入趕不上長(zhǎng)三角。
參考智聯(lián)招聘發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年第一季度，武漢平均月薪是9757 元，武漢東邊的杭州是11388元/月。
差距似乎不大，但這個(gè)數(shù)據(jù)存有爭(zhēng)議。
武漢當(dāng)?shù)厝藢?duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員評(píng)價(jià)：武漢月入過(guò)萬(wàn)的人肯定有，但沒(méi)有長(zhǎng)三角的人多。甚至有網(wǎng)友吐槽：“全日制大學(xué)理工科，畢業(yè)三四年，兩千多一個(gè)月，食宿五險(xiǎn)一金都是夢(mèng)?！?/span>
可以看下500強(qiáng)公司數(shù)量。
截至2021年末，湖北僅有一家世界500強(qiáng)企業(yè)——東風(fēng)汽車，營(yíng)業(yè)收入為868.56億美元，在國(guó)內(nèi)排名僅次于上汽集團(tuán)、一汽集團(tuán)。
在長(zhǎng)三角，500強(qiáng)企業(yè)就有7家，其中蘇州有3家。從企業(yè)數(shù)量看，武漢跟長(zhǎng)三角沒(méi)得比。
但武漢已成為中部房?jī)r(jià)第一高的城市，高于鄭州、西安、成都等城市。
▲全國(guó)省會(huì)城市房?jī)r(jià)地圖，圖片來(lái)自公眾號(hào)“米宅”。點(diǎn)擊可看大圖。
所以，歸根結(jié)底，當(dāng)?shù)厝说氖杖?，還追不上房?jī)r(jià)。加之疫情影響，當(dāng)?shù)厝吮揪筒弧案辉！?，如今又怎能掏出錢買房？
不想大力“救市”，在打什么算盤(pán)？
從樓市放寬的力度看，武漢還在小心翼翼試探。為什么武漢不敢大力“救市”？
其一，武漢的賣地情況還未跌入谷底。
今年3月31日，武漢第一批集中供地推出11宗土地，賣出10宗。其中，一宗位于武漢硚口區(qū)（中心商務(wù)區(qū)）的住宅用地，被房企拍至封頂價(jià)，最終由新加坡凱德集團(tuán)拿下。按成交樓面價(jià)15821.92元/㎡保守計(jì)算，屆時(shí)的新盤(pán)售價(jià)必然在2萬(wàn)元/㎡以上。
相比起“無(wú)人問(wèn)津”、依靠國(guó)企托底的地方，武漢行情還算可觀。
在此次土拍中，除了中交、武漢城建等國(guó)企“托底”外，還有凱德集團(tuán)、武漢九蓉置業(yè)兩家民營(yíng)企業(yè)拿地。
從2021年全年賣地情況看，包括萬(wàn)科、龍湖、新希望、香港置地、香港瑞安、南京維恒等內(nèi)地港資企業(yè)，仍有在武漢拿地。
房企青睞武漢，是因?yàn)槟玫亻T檻并不算高。在2022年首批供地上，企業(yè)搶破頭的武漢中心商務(wù)區(qū)用地，到手單價(jià)不過(guò)1.5萬(wàn)/㎡出頭。
▲相比往年的前四個(gè)月，今年武漢土地供應(yīng)明顯增加。
其二，武漢的產(chǎn)業(yè)正在逐步發(fā)力。
一些產(chǎn)業(yè)正遷移到武漢。目前，包括小米、中國(guó)聯(lián)通、長(zhǎng)江沿岸鐵路集團(tuán)、霍尼韋爾等企業(yè)，均在武漢設(shè)立總部或地方總部。2022年1月，武漢市發(fā)布《政府工作報(bào)告》顯示，在武漢投資世界500強(qiáng)企業(yè)有309家。
拉勾招聘創(chuàng)始人、CEO許單單曾提到，由于一線城市互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的高薪人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，不少企業(yè)正退居武漢、成都等二線城市設(shè)立分部，以便在合理薪酬下，留住人才。
要知道，武漢被稱為“大學(xué)之城”。
據(jù)教育部統(tǒng)計(jì)，截至2021年9月，武漢共有84所高校，數(shù)量?jī)H次于北京，位居全國(guó)第二。其中，教育部主管的高校就有7所，分別為武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、華中師范大學(xué)等。
豐富的大學(xué)畢業(yè)生資源，為武漢高新產(chǎn)業(yè)打下人才基礎(chǔ)。
武漢早已意識(shí)到，人才就是黃金。武漢市委副書(shū)記、市長(zhǎng)程用文曾表示：“解決新市民住房困難，讓人才留得住、住得好。”
更難得的是，武漢一直是長(zhǎng)三角、珠三角等勞動(dòng)力輸送城市。也就是說(shuō)，武漢還具有大量勞動(dòng)力基礎(chǔ)。
上不缺高技術(shù)人才，下不缺勞動(dòng)力，又占據(jù)全國(guó)中部樞紐位置，武漢具有極高的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。現(xiàn)在看來(lái)，“東風(fēng)”便是企業(yè)、產(chǎn)業(yè)落地武漢的風(fēng)潮。長(zhǎng)年以來(lái)，武漢因“知名高校多，但留不住人才”一直被外界詬病。這缺的，就是企業(yè)與高薪崗位。
所以，回到最初的問(wèn)題，武漢為什么不大力“救市”？
“救市”是把雙刃劍。正面來(lái)看，可以去庫(kù)存，救房企；但反面看，限購(gòu)放松過(guò)大，可能為炒房客撕開(kāi)一道口子，助推房?jī)r(jià)上漲。像是杭州、東莞，在“救市”政策發(fā)出后，已有賣房者漲價(jià)上百萬(wàn)。
武漢要學(xué)的，是長(zhǎng)沙“重產(chǎn)業(yè)，輕地產(chǎn)”的路子。從長(zhǎng)期發(fā)展角度看，武漢絕不能盲目推高房?jī)r(jià)。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，無(wú)異于為外來(lái)的人才豎起一道高高的圍墻，阻斷這座城市的發(fā)展進(jìn)程。
所以，武漢“救地產(chǎn)”，會(huì)慎之又慎。
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