本次新政的公積金調(diào)整和定向降房貸首付利率，是對大多數(shù)剛需和剛改買房客戶的利好。但是我們注意到關于土地供應方面政策的三個變化，這才是本次新政的最重點。是對寧波樓市未來主要的發(fā)展方向，寧波房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的保證。
我們看新政關于土地供應方面三個政策原文?！?span style="font-size: 17px;">一是優(yōu)化土地供應結構，在三江沿線、東部新城等核心區(qū)域，增加優(yōu)質純住宅用地供應，打造標桿品質樓盤，豐富市場產(chǎn)品類型，滿足不同層次人群的購房需求，提升城市品質。二是為降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本，保持合理利潤率，提高房企拿地積極性，新供土地將調(diào)整房價、地價限價，使房地價差更趨合理。三是住宅供應結構上，將增加住宅供應緊張片區(qū)用地供應量，并結合市場需求統(tǒng)籌商辦配比數(shù)量，減少過剩配套?！?/span>
我們看第一部分的關鍵詞，“核心地段、標桿品質、豐富產(chǎn)品類型、提升城市品質”。這是對頂級地段的產(chǎn)品要求，頂級地段以后要標配頂級產(chǎn)品，滿足不同層次需求。再聯(lián)系上第二部分的，“降低房企拿地成本，調(diào)整房價、地價限價，使房地價差更加合理”。
那就會是地價限價下調(diào)，房價合理上調(diào)。比如去年的濱河鳴翠，房價毛坯限價均價35400，拍地溢價后實際地價30400，毛坯房地價差只有5000元/平。濱江譽品毛坯限價均價36800，拍地溢價后實際地價28500，毛坯房地價差8300元/平。即使是寧波有史以來毛坯限價均價最高的明湖悅府，毛坯限價均價41000，實際地價32900，毛坯房地價差只有8100元/平。
現(xiàn)在項目銷售去化比較困難，不能像以前那樣高周轉，融資成本、運營成本、銷售成本等加在一起，每增加3個月，可能就要增加5%的成本，而且還會增加企業(yè)出現(xiàn)債務違約風險。所以，盡管從去年第三次土拍開始，政府每次都增大房地價差，但今年的產(chǎn)品，相比去年的產(chǎn)品，品質下降不止一個身位。為了企業(yè)能獲得足夠的利潤，產(chǎn)品品質得到提升，合理調(diào)整房價、地價是必要的。
最終，同等品質的樓盤，相比以前，拿地價便宜了，銷售價格合理上漲。那么以前那些在售的樓盤，在不考慮品質風險的情況下，變得有性價比，某些消費者為了“性價比”沖刺。以后的樓盤，也會因為房地價差調(diào)整之后，有足夠的空間對營銷辦法掌控，也能長期堅持。
合理調(diào)整房價、地價，是現(xiàn)階段保持房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，正確的解決方案。如果它真的連帶著去了庫存，那是某些消費者的選擇問題。
以后，核心地段會建頂級品質的房子，基本會是純粹的大平層戶型，或是以大平層為主，房價也會合理提高。這是寧波以后高端商品房產(chǎn)品的發(fā)展方向，關于這些和產(chǎn)品需要注意的問題，下期還是用明湖板塊要拍出的那塊地來講解。
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