01案例要點
（1）賣方是非涉案房屋產權人且無授權委托的情況下，與買方簽署房屋轉讓合同，未經房屋實際產權人追認，系無權代理，合同對買方不產生法律效力。
（2）在委托人提供報酬的前提下，要求中介機構盡到謹慎、合理審查義務不僅是民法典中權利義務對等的要求，也是房屋交易安全性、穩(wěn)定性的保障。如果中介機構在簽訂合同時未應盡到必要的、審慎的審查、核實義務，導致合同無法履行的，應承擔相應的責任。
02案情回顧
2019年4月15日，在某中介公司的居間下，買賣雙方簽訂《房屋轉讓合同》一份，約定將房屋出售。合同簽訂后，房屋實際產權人拒絕出售房屋，買賣雙方遂起糾紛，經人民法院調解，買賣雙方達成調解協議：
（1）.約定買方與賣方于2019年4月15日簽訂的《房屋轉讓合同》不再繼續(xù)履行；
（2）.賣方支付買方155000元違約金。
后中介公司起訴賣方，認為賣方簽訂《房屋轉讓合同》后，又拒絕履行，違法合同約定，應支付中介服務費35000元及違約金10500元。
事實上，賣方雖系房屋實際產權人的女兒，但并未得到授權委托轉讓房屋。中介方向賣方提供了中介服務，并促成了合同的成立。雖之后因房屋實際產權人未予追認，導致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，但中介服務合同依然成立并生效。
中介方作為具有資質的中介服務提供方，在賣方未取得實際房屋產權人授權的情況下促成案涉合同的簽訂，最終導致案涉房屋買賣合同無法履行，其提供的服務存在瑕疵，故不能獲得全額中介報酬，只能酌情支付。
03法院判決
中介方向賣方提供了中介服務，并促成了房屋買賣合同的成立，即使之后因房屋實際所有人未予追認，導致房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，但中介服務合同依然成立并生效。但原告作為具有資質的中介服務提供方，在賣方未取得實際房屋產權人授權的情況下促成案涉房屋買賣合同的簽訂，最終導致案涉房屋買賣合同無法履行，其提供的服務存在瑕疵。因中介服務提供方未實際提供代辦按揭、代辦產權過戶、水電過戶等服務，結合前述中介方在提供中介服務中存在的瑕疵，故不能在賣方處獲得全額中介報酬，法院酌情確定賣方支付中介方居間服務報酬3000元。
04法律分析
沒有授權委托書是否構成無權代理，合同效力如何？中介方未盡審查義務，責任如何承擔？
（1）行為人沒有授權委托書，即其代理權并非出自本人的授權，因此無權代理人表示的意思并非本人的意思，所以不能對本人發(fā)生效力。但是，無權代理人所進行的行為未必不符合本人的利益，因此，法律允許本人通過追認來使合同發(fā)生效力。行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。
（2）關于責任承擔應具體問題具體分析。作為專業(yè)的中介服務機構，應當認識到與交易相關的主體身份、房屋性質、房產權屬、委托代理、信用審查核實等是訂立房屋買賣合同的重要事項，也是中介應當知道并有能力掌握的信息，是中介應盡的必要注意義務。
中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。
05法務建議
委托人付出對價的目的在于獲得中介提供的信息或媒介服務，高效便捷安全地完成房產交易，以彌補自身精力和能力的不足，這就是中介關系存在的意義。故為保障交易安全，在中介服務中和確定交易前，房產中介機構必須盡到審慎審查的義務，這也是房屋中介機構從事居間市場活動的慣例守則，是法定的附隨義務。這種附隨義務要求中介公司作為專業(yè)的中介服務機構，應當認識到與交易相關的主體身份、房屋性質、房產權屬、委托代理、信用審查核實等是訂立房屋買賣合同的重要事項，也是中介應當知道并有能力掌握的信息，是中介應盡的必要注意義務。要求中介對于受托事項及中介服務應負擔必要的調查和審慎審查義務符合專業(yè)主體要求，能以最小的成本公平合理的分擔委托人的風險，符合行業(yè)存在之根本。
來源：裁判文書網（2020）浙0802民初467號
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