中房報記者 曾冬梅 廣州報道
2021年，地產(chǎn)行業(yè)流動性危機對產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。4月13日，深圳世聯(lián)行集團股份有限公司（以下簡稱“世聯(lián)行”，002285.SZ）發(fā)布的業(yè)績公告顯示，2021年該公司的歸母凈利潤同比止盈轉(zhuǎn)虧，錄得了11.29億元的虧損。
易居企業(yè)控股、合富輝煌也是同樣的情況，僅僅是這三家代理機構(gòu)，2021年錄得的歸母凈利潤虧損總額就達約104.65億元。市場規(guī)模下行，導致業(yè)務(wù)規(guī)模下降，合作房企出現(xiàn)經(jīng)營困難，傭金獲取難度上升、大額應收賬款無法回收等是虧損的主要原因。
經(jīng)歷了2021年的行業(yè)巨變，代理機構(gòu)今年的發(fā)展策略也有了不小的調(diào)整。易居企業(yè)控股表示，將對原有一手房代理業(yè)務(wù)板塊的問題項目進行裁撤，優(yōu)先選擇回款有保障的高質(zhì)量項目，并嚴格控制回款賬期。世聯(lián)行計劃以頭部領(lǐng)先開發(fā)商和大型政府平臺類公司為目標，由領(lǐng)導班子親自牽頭打響大客戶攻堅戰(zhàn)。
“我們公司今年一季度還是虧損的，以往是考核市占率，今年不考核這個指標了，首要目標是保本?！?月14日，某大型代理行的管理層對中國房地產(chǎn)報記者表示，針對12個有傭金回收風險的房企，今年年初公司定下了新的合作原則，“先結(jié)算之前的欠款，支付一定數(shù)額的預付傭金?！?/p>
三家上市公司盈轉(zhuǎn)虧
2021年，世聯(lián)行實現(xiàn)營業(yè)收入60.83億元，同比下降9.52%，歸母凈利潤為虧損11.29億元，相較2020年錄得的1.11億元盈利，下滑明顯。期內(nèi)，該公司計提了各項資產(chǎn)減值準備16.6億元，對歸母凈利潤的影響是-14.36億元。
計提的減值準備主要來自兩個方面。2021年，世聯(lián)行應收款項計提的信用減值損失同比增加了10.4億元，主要是因為某大客戶資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)了商業(yè)承兌匯票逾期未兌付的情況，部分開發(fā)商客戶出現(xiàn)融資困難、資金鏈緊張的狀況，該公司分析評估認為其應收款項減值跡象明顯。此外，因持續(xù)受全國新冠疫情和經(jīng)濟形勢影響，2021年世聯(lián)行的部分客戶還款意愿和還款能力出現(xiàn)明顯下降，公司貸款資產(chǎn)面臨無法回收的風險增大，因此計提的預期信用減值損失同比增加約5.2億元。
2020年易居企業(yè)控股錄得了3.04億元的歸母凈利潤，2021年同比止盈轉(zhuǎn)虧。根據(jù)該公司發(fā)布的未經(jīng)審計年度業(yè)績，2021年其營業(yè)收入同比增長9.85%至88.44億元，但歸母凈利潤卻虧損了約88.93億元。
該公司表示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)進入寒冬，成交持續(xù)下行，多家地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)信用危機。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)下游主要的服務(wù)平臺，公司也受到行業(yè)連鎖反應的波及，房地產(chǎn)銷售回款階段性下行，整體業(yè)績下滑，報告期內(nèi)錄得虧損的主要原因包括業(yè)務(wù)規(guī)模下降，就客戶未償還應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備，以及整體地產(chǎn)市場下行導致其他資產(chǎn)的減值虧損。
在易居企業(yè)控股的三大業(yè)務(wù)板塊中，一手代理服務(wù)貢獻的收入降幅是最高的，同比下降了38.3%。因為個別房企客戶的信貸質(zhì)素惡化，該公司預期信貸損失的金融資產(chǎn)虧損撥備（扣除撥回）從2020年的約1.73億元增加3765.7%至約66.7億元。
合富輝煌2020年實現(xiàn)了1.84億港元的歸母凈利潤，2021年的數(shù)據(jù)是虧損5.45億港元（約4.43億元）。2021年，該公司的物業(yè)代理業(yè)務(wù)收入增長了17%，但增收不增利。因為一些房企為了加快去化，把部分項目的營銷統(tǒng)籌委托給了該公司，在聯(lián)動各個推銷渠道時需要支出大量外聘人手費用?！霸趷毫邮袌霏h(huán)境下，這種業(yè)務(wù)方式無法給本集團帶來盈利的改善，導致物業(yè)代理業(yè)務(wù)營運虧損?！?/p>
此外，基于部分房企的債務(wù)危機，該公司還計提了3.06億港元的應收賬款減值準備。
“首要目標是保本”
吸取了2021年的教訓，今年這些代理公司的發(fā)展規(guī)劃都謹慎了不少，防范風險被擺在了重要位置。世聯(lián)行表示，2022年，公司大交易業(yè)務(wù)將聚焦粵港澳大灣區(qū)、山東以及中西部等優(yōu)勢區(qū)域，加快哈爾濱、沈陽等城市的收縮調(diào)整。同時，建立面向重點攻堅對象的端到端拓客、管客體系，以頭部領(lǐng)先開發(fā)商和大型政府平臺類公司為目標，由領(lǐng)導班子親自牽頭打響大客戶攻堅戰(zhàn)。進一步提升與萬科、保利發(fā)展兩大戰(zhàn)略客戶的合作深度，同時加大對央企國企、平臺類公司的客戶發(fā)展，保證核心城市公司業(yè)務(wù)的基本盤。
易居企業(yè)控股計劃對原有一手房代理業(yè)務(wù)板塊的問題項目進行裁撤，對板塊人員配置進行調(diào)整，優(yōu)化資源投入的去向和節(jié)奏。該公司透露，今年要制訂清收計劃，加大力度催繳，審慎評估合作的開發(fā)商客戶，優(yōu)先選擇回款有保障的高質(zhì)量項目，并嚴格控制回款賬期。
合富輝煌也表示將集中力量維系市場中穩(wěn)健的房地產(chǎn)發(fā)展商，以保障業(yè)績收益基本穩(wěn)定為大前提，進一步拓展粵港澳大灣區(qū)、長三角等重點區(qū)域業(yè)務(wù)。
“房企暴雷、行業(yè)下行后，代理公司也面臨很大挑戰(zhàn)。”上述代理行管理層表示，去年末該公司已經(jīng)計提了12家開發(fā)商的壞賬，僅其所在的城市就有數(shù)百萬元的傭金尚未追回?！爸饕奶幚矸绞绞亲叻沙绦?，不敢以房抵債，有些同行拿了房企的房子轉(zhuǎn)賣給客戶，但又被法院查封了，很多糾紛沒法處理。”
針對已經(jīng)出現(xiàn)流動性風險的房企，該公司沒有關(guān)上合作的大門，但合作要求頗為嚴格，要把之前的欠款先結(jié)算了，并支付一定數(shù)額的預付傭金。“還要看他們是否有誠意合作，項目是不是愿意降價走量，不是簡單的考慮傭金點數(shù)。”
對于今年的行業(yè)形勢，“我們還是不樂觀，這個‘小陽春’是打折的，市場還沒有真正的回暖，大部分項目都得降價促銷。”就代理機構(gòu)而言，“今年保本是最重要的。希望同行也能熬過來，大家抱團取暖?！?/p>
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