今年春節(jié)之后，不斷有城市出臺“救市”政策，而且救市的力度也越來越大。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2022年以來，我國出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超過300多條，創(chuàng)歷史以來新高。這些調(diào)控政策大多都是有利于房地產(chǎn)行業(yè)的政策。具體來說，全國共有170多個城市，加入樓市“救市”陣營，其中有23個城市放松限購，32個城市放松限貸，13個城市放松限售，43個城市財(cái)稅托市，超過20個城市降低首付，超過15個城市提高公積金貸款額度等等。而且很多城市都是多個政策齊下，不斷加大力度，一個城市比一個城市兇猛。除此之外在今年的5月15日，央行宣布下調(diào)房貸利率，首套房房貸利率低至4.2%，這是什么概念，如果向銀行貸款100萬30年期，每個月還貸額度少了一千多元。
在這些政策的刺激下，很多開發(fā)商和中介又開始給購房者販賣“焦慮”了。很多朋友圈文案開始宣傳：“樓市即將回暖”、“房價又要大漲”、“要盡快買房”、“漲價去庫存又要開始了……”等等。用樓市回暖，房價又要上漲來逼迫購房者盡快前來購房。
除了販賣“焦慮”以外，很多房企和地方政府也把賣房玩出了“花樣”：①在今年的6月份，河南建議推出了小麥、大蒜換房的活動，以此鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房。除此之外南京新城控股也推出了“西瓜換房，最高抵10萬元”活動，以10元一斤的價格沖抵房款。
②5月份以來全國已經(jīng)有超過10個城市出臺了“一人買房全家?guī)汀钡?span id="0rxnidq" class="candidate-entity-word" data-gid="12937112" qid="6537265013634110724" mention-index="1">公積金政策。很多專家表示，這簡直是掏空“6個錢包”的升級版，這是想掏空一個家族的錢包，去供一套房啊。
③為了盡可能地釋放住房需求，很多城市也是想盡辦法增加購房資格的新辦法：哈爾濱宣布加大對剛需購房者的補(bǔ)貼力度；鄭州直系親屬老人來鄭養(yǎng)老的，子女可以獲得購房資格；無錫、南京、沈陽、杭州等城市，宣布多生孩子可以多買房，二孩或者三孩家庭允許多買一套房。
對于現(xiàn)在很多城市地方政府救市不斷加碼的情況，很多剛需購房者表示失望。自從2016年房價大漲之后，國家一直在出臺調(diào)控政策抑制房價，但房價一直還是持續(xù)上漲，很多人希望政策能一直持續(xù)下去，讓高房價回歸合理。誰知道樓市剛剛降溫不到一年，就開始全面“救市”了。不得不讓很多人懷疑，難道房價真的就不能跌嗎？
開啟救市，“漲價去庫存”又開始了？
從去年下半年開始，受疫情等多方面因素影響，樓市徹底進(jìn)入冰點(diǎn)。投資者購房觀念發(fā)生改變，不再以投資為目的買房，剛需在樓市下行的情況下，買房更多的持觀望態(tài)度，導(dǎo)致無論新房市場還是二手房市場，房子越來越難賣。這也造成很多城市的商品房庫存無法消化，庫存積壓嚴(yán)重。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到今年的4月份，我國新房市場商品房待售面積達(dá)到了5.57平方米，同比增長了8.4%。如果加上二手房，我國的商品房庫存量更是高達(dá)38.4億平方米，足夠一億多人進(jìn)行居住。
由此可見我國商品房庫存量已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)，到了“全面去庫存”的關(guān)鍵時期。因?yàn)槿绻蝗齑妫瑤齑嬉恢狈e壓在那里，樓市的發(fā)展就很難回到正軌。過去我國也出現(xiàn)過商品房庫存積壓問題，例如在2014年，我國新建商品房庫存量達(dá)到了6.2億平方米，庫存量嚴(yán)重超標(biāo)。為了去庫存，國家不斷出臺去庫存政策，例如鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房（如今很多城市仍然在用這個政策），還有一些房企通過提高房價，來逼迫購房者盡快買房。過去這些手段確實(shí)起到了一定的效果，達(dá)到了去庫存的目的。但如今一些房企還想以同樣的手段，想通過“漲價去庫存”已經(jīng)不可能了，主要原因有以下幾點(diǎn)：
①我國的住房需求在不斷減少。過去“漲價去庫存”的手段之所以有效，很大一部分原因還是我國的住房需求有進(jìn)一步挖掘的潛力。但如今我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了64.72%，已經(jīng)和國際上發(fā)達(dá)國家的70%已經(jīng)相差不遠(yuǎn)，所以未來不會再有大量的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移。在農(nóng)村生活過的朋友都知道，現(xiàn)在農(nóng)村的年輕人口基本都被掏空，剩下的都是一些老人，這些老人沒有進(jìn)城的意愿，更不可能在城市買房，因此出再多的鼓勵買房的政策也沒用。另外我國這兩年新生人口出生率持續(xù)走低，即將跌破千萬大關(guān)，我國人口也即將進(jìn)入負(fù)增長時代。沒有人口的支撐，住房需求減少成為必然。
沒有外來人口支撐住房需求，只能依靠現(xiàn)有人口，但現(xiàn)在城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了96.86%，戶均1.5套。所以現(xiàn)在隨著人們購房觀念的改變，對于城鎮(zhèn)家庭來說已經(jīng)不缺房子，不缺房子就沒有住房需求。
②其次人們對樓市的信心開始動搖。人們常說，對于股市來說，信心比黃金還重要，對于樓市來說信心同樣重要?，F(xiàn)在民眾的購房熱情已經(jīng)煙消云散，根據(jù)一些機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對于未來的房價，55.8%的人認(rèn)為會“繼續(xù)下跌”，28.5%的人認(rèn)為會“保持平穩(wěn)”，只有不到17%的人堅(jiān)持“看漲”。人們對樓市失去了信心，房企再怎么漲價都會成為“跳梁小丑”，自己糊弄自己罷了。
由此可見，再想走過去的老路“漲價去庫存”根本做不到，現(xiàn)在樓市連走上正軌都做不到，想緊緊靠漲價重啟火爆，讓房價繼續(xù)大漲，這無異于癡人說夢。一方面現(xiàn)在我國的住房需求確實(shí)已經(jīng)無潛力可挖，另一方面現(xiàn)在的購房者思想更加清醒，靠漲價讓他們繼續(xù)買房，基本不可能。
那么樓市的真實(shí)情況到底如何呢？實(shí)際當(dāng)前真實(shí)的市場情況是投資炒房客正在不斷拋售自己名下的房產(chǎn)。
根據(jù)各地發(fā)布的二手房掛牌量數(shù)據(jù)顯示，我國二手房掛牌量超過10萬套的城市有11個，其中杭州6月份二手房的掛牌量達(dá)到了22萬套，相比5月份增加了4.95萬套。另外成都和天津的二手房掛牌量也分別達(dá)到了16.65萬套和16.89萬套，5月份二手房掛牌量增幅都超過了6000套。由此可見很多投資者都想趁著利好政策，盡快拋售自己名下的房產(chǎn)。因此對于購房者來說，面對利好政策和房價要漲的消息一定要保持冷靜，否則很可能能會成為別人的接盤俠。
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